하자가 있다는 것은 지급한 목적물이 대금만큼의 가치를 갖지 못하는 것입니다.
건축물이 균열, 처짐, 뒤틀림 등의 하자가 없어야 하는 것은 당연하고, 수분양자와 약속한 품질을 갖추어 지급한 대금만큼의 가치가 있어야 합니다. 

  즉 계약 당시 수분양자들은 건축물이 건축물로서의 일반적인 기능을 가질 뿐만 아니라 분양광고 당시의 품질을 갖출 것을 기대하고 분양대금을 지급한 것이므로 이를 갖추지 못하면 하자가 됩니다. 따라서 계약내용과 다르게 시공된 부분, 통상적인 품질에 미달한 부분, 건축관련 법령을 위반한 부분은 모두 하자의 개념에 포함될 수 있습니다.

2. 하자처리 기간은 어떻게 되나요

2013. 6. 19. 이전에 분양된 아파트는 사용검사일로부터 10년의 기간 내에 하자담보추급권을 행사하여 하자보수를 받거나 이에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있었으나 하자담보책임에 관하여 규율하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 ‘집합건물법’)이 개정되어 2013. 6. 19.이후 분양된 아파트에는 개정 집합건물법이 적용되어 각 공종별로 2, 3, 5, 10년의 하자처리 제척기간의 적용을 받습니다. 제척기간은 기간의 중단 및 정지가 없으므로 반드시 사용검사일(임시사용검사가 있다면 임시사용검사일)로부터 각 공종별 제척기간 내에 하자보수의무자들에게 권리행사를 하여야 합니다(집합건물법 제9조, 제9조의 2 참조) 

3. 누구에게 하자보수를 부탁해야 하나요

1차적으로 집합건물법상 분양자(분양계약서 상의 매도인)가 구분소유자에게 하자담보책임을 부담하며, 관리형 토지신탁 계약 등으로 분양되어 분양계약서 상에 신탁계약이 종료되는 경우 분양자의 지위를 면책적 포괄적으로 승계한다는 내용이 있는 경우에는 신탁계약 종료시 위탁자가 하자담보책임을 부담합니다. 또한 시공자는 하자보수보증계약 상의 채무자로 사용검사일(기산일) 이후 발생한 하자에 대한 하자보수 책임을 부담하며, 도면과 다르게 시공된 부분(기산일 이전 발생 하자, 사용검사 전 하자)에 대해서는 분양자가 변제자력이 없는 경우에 시공자가 분양자의 하자담보책임을 직접 구분소유자에게 부담합니다.

4. 하자처리를 위해서 채권양도를 해야한다던데, 그 이유는 무엇인지요

기본적으로 집합건물법에서 기산일 이전, 이후(사용검사 전, 후)에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 구분소유자에게 부여하였으며 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결에 의하면 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고 있고 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 구분소유자만이 갖고 있지 입주자대표회의가 갖고 있는 고유권한이 아닙니다. 
모든 하자보수청구에 분양자와 시공자가 성실하게 응하지 아니하여 일부 하자는 보수비를 받아 직접 하자보수를 하여야 할 경우가 생길뿐더러, 성실하게 응한다 하여도 성질상 대부분 보수보다는 손해배상의 대상이 되는(우리법원은 하자가 경미하고 보수에 과도한 비용이 소요될 경우에는 하자보수가 아닌 시공비 차액 상당의 손해배상을 인정하고 있음) 부분은 입주자대표회의가 대신 행사해줄 수 없습니다. 따라서 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 빠짐없이 행사하기 위해서는 구분소유자들이 직접 이 권리를 행사하거나, 채권양도를 통하여 입주자대표회의가 대표로 행사하도록 해야합니다.

5. 채권양도를 하고나면 입주자대표회의가 채권자가 되는데 입주민들은 입주자대표회의에 하자보수청구를 해야하는 것인가요? 각 세대가 받을 손해배상금을 입주자대표회의가 대신 받으면 각 세대에는 재산상 손해가 발생하는 것 아닌가요?

입주자대표회의에 채권양도하는 것은 형식적으로 입주자대표회의가 대표로 합의 및 소송을 진행할 수 있도록 권한을 부여하는 것이 목적이기에, 입주자대표회의에 채권양도한 이후에도 전유부분은 세대에서 개별적으로 시공사에 보수청구를 하면 시공사가 응하도록 법적으로 장치를 걸어놓습니다. 따라서 채권양도 이후에도 전유부의 하자보수청구는 종전처럼 시공사에게 자유롭게 하시면 됩니다.

채권양도는 입주자대표회의가 대표권을 가지도록 하는 측면에서 진행하는 것이므로 전유부분 판결금은 각 세대가 부담할 비용을 제한 후 남은 전액을 각 세대에 배분합니다. 판결 배분금액은 전수조사한 감정결과에 따라 세대마다 다르며, 1/N이 아닙니다. 다만 공용부분은 입주자대표회의가 관리하며 보수를 시행하므로 공용부분에 대한 판결금은 입주자대표회의 계좌에 보관하며 보수업체를 선정하여 해당 금원을 사용하여 보수를 진행합니다.

6. 채권양도를 받아서 합의할 경우, 공동주택관리법에 따라 입주자 1/5 이상의 명시적인 반대가 없으면 합의의 효력이 발생하는 것인가요?

하자보수청구권 및 이에 갈음하는 손해배상청구권을 입주자대표회의에 양도하였기 때문에 입주자대표회의가 80%이상 채권을 양도받았다면 4/5 이상 동의를 받아 진행하는 것과 동일하므로 입주자 1/5이 명시적으로 반대할 수 있는 가능성이 원천 봉쇄되므로 따로 찬성/반대를 조사해야 할 의무는 없습니다. 

7. 하자 합의와 소송의 차이점은 무엇이고 장단점은 무엇인가요?

하자 합의는 분양자 또는 시공자와 하자에 대하여 보수할 범위를 정하고, 일부는 분양자나 시공자가 숙원사업을 이행하거나 금전을 주는 등 서로의 의견 조율하에 하자처리를 종결짓는 것이고, 하자소송은 객관적인 제3자인 법원의 판단 하에 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 수령하는 것입니다. 소송으로 갈 경우에는 판결금을 수령하여 별도의 보수업체를 선정한 후 하자보수를 수행하게 되고 전유부분 사용검사 전 하자(도면대비 미시공, 변경시공 하자)에 대한 손해배상금 수령 부분은 각 세대에 나누어주어 각자 사용하거나 숙원사업에 사용합니다.

모든 하자에 대한 성실한 보수 및 손해배상이 이루어진다면 물론 합의가 시간적, 비용적 측면에서 소송보다 유리합니다.

그러나 합의로써 당연히 모두 보수해야 하는 보수범위를 축소하여 종결짓는 것은 아파트에 일방적으로 불리한 합의이며, 일부 하자보수범위를 축소하는 대신에 도면대비 미시공, 변경시공 하자에 대하여 상응하는 보상을 얼마나 어떻게 잘 받는지가 관건입니다. 만일 연차별 하자보수를 일부 수행하여 주는 대가로 도면대비 미시공, 변경시공에 대한 손해배상청구권을 포기하도록 분양자 및 시공자가 요구할 경우에는 합의의 실익이 전혀 없습니다. 만일 원만한 합의가 이루어지지 않을시에는 아무런 보상도 받지 않을 수는 없으므로 소송을 통하여 하자보수금 및 손해배상금을 수령하도록 진행합니다. 소송으로 진행할 경우 합의시 보다 많은 하자에 대하여 객관적으로 손해배상금을 인정받을 수 있는 장점이 있고, 반면 소요되는 비용과 시간은 합의에 비하여 다소 불리할 수 있습니다. 

8. 하자 소송에 채권양도를 한 후 판결 전에 소유권을 이전했는데, 판결금은 누가 수령하나요?

하자보수에 갈음하는 손해배상 소송의 목적은 하자를 치유하는 금전을 수령하는데에 있으므로 판결금 수령 당시의 구분소유자가 판결금을 수령하는 것이 법의 취지에 부합한다고 할 것입니다. 만일 양도시에 이 점에 관한 합의가 있었다면 합의에 따르면 되는데, 합의가 없었다면 구소유자에게 지급되어야 한다는 대법원판결이 있습니다.
  
판례(대법원 2006.10.26. 선고 2004다17993,18002,18019 판결)
집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보는 것이 원칙이지만, 한편 집합건물 양도 당시 양도인이 하자담보추급권을 행사하기 위하여 이를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 그와 달리 보아야 한다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 등 참조). 
원심은 그 채용 증거에 의하여, 일부 구분소유자들은 그들이 이 사건 아파트를 구분소유하고 있을 당시 원고에게 손해배상채권을 양도한 다음 그 소유 아파트를 제3자에게 양도한 사실을 인정하고, 위와 같이 집합건물의 구분소유자가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 이미 원고에게 양도한 후 당해 집합건물을 제3자에게 양도하였다면, 제3자에 대한 양도 당시 하자담보추급권은 양도대상에서 제외되었다고 보아야 하므로, 그 이후 양수인은 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없다는 취지로 판단하였는바, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 하자보수추급권의 귀속주체에 관한 법리오해의 위법은 없다.

9. 집집마다 하자소송 판결금이 다르게 나오나요? 아니면 모두 동일한 판결금을 수령하나요?

하자감정시에는 세대를 일일이 방문하여 전수조사를 하므로 각자 집의 하자 양상에 따라 다른 하자보수금이 책정됩니다. 

10. 사는데 불편함이 있지만 시공사는 도면대로 시공했으니 하자가 아니라고 하는데 그럴 경우에는 하자가 아닌것인지?

불편함의 정도에 따라 주거로서의 통상 요구되는 성능에 미달한다고 평가되는 경우에는 도면대로 시공하였다 하더라도 하자로 인정받을 여지가 있습니다.

11. 5, 10년차 하자가 남아있는데 2년차 또는 3년차에 5. 10년차 하자보수까지 처리한다면 그 이후에 발생하는 5, 10년차 하자는 어떻게 보상받나요?

철근콘크리트 구조물의 특성상 입주후 1~2년 사이에 80~90%의 하자가 발생합니다. 따라서 5, 10년차 하자도 현재까지 발생한 하자는 처리하는 것이 합리적이며, 하자는 개별 하자마다 별개의 소송물로써 별개로 처리 가능하므로 최초 청구 당시 후에 발생한 하자는 청구 이후에 발생하였다는 점을 입증하여 추가로 보수를 받거나 손해배상금, 보증금 등을 수령하여 보수할 수 있습니다. 

12. 하자소송을 하기 위해 변호사를 선임하려면 공개입찰을 해야하는 것이 아닌지

하자보수 관련 변호사 선정은 공동주택관리법 상의 경쟁입찰 적용대상이 아니므로 자유롭게 수의계약 가능합니다.

13. 하자소송을 제기하였다고 해서 시공사가 보수를 전면 중단하고 채권양도를 철회하여야만 하자보수를 해준다고 합니다. 어떻게 해야하나요?

원칙적으로 하자는 개별적으로 소송물을 구성하기 때문에 어떠한 하자를 보수하였다면 하자보수의무자는 그 하자에 대한 손해배상책임을 벗어나는 것이기 때문에 보수를 거부할 정당한 이유는 없습니다. 또한 보수를 대가로 채권양도 철회를 요구할 정당한 이유가 없습니다. 따라서 시공사 등이 정당한 이유 없이 보수를 거부한다면 내용증명 등을 통하여 강력하게 하자보수를 요구하실 수 있습니다(다만 공용부분은 입주자대표회의의 결정에 따라 진행하는 것이 좋겠습니다).   

14. 연차별 하자담보책임기간을 놓치더라도 하자보수보증금을 청구하면 보증금을 받을 수 있는 것 아닌가요?

논란의 여지가 있기는 하지만, 제척기간을 도과하였다면 보증금 수령도 불투명합니다.

‘하자보수보증’은 보증사고 즉, 보수의무자가 보수의무를 제대로 하지 아니하였을 때에보증금 지급 의무가 발생하는 이른바 보험입니다.

보험기간 만료 후 이전에 발생한 사고에 대해 보험금 청구를 더 이상 할 수 없듯이,
법에서 하자담보책임기간을 단기로 변경하였기 때문에 제척기간 내에 보수청구를 하지 않았다면 사업주체의 보수 의무는 없어집니다. 따라서 보증사고도 발생하지 않는다고 보는 것이 타당합니다.

15. 하자처리를 위한 변호사를 선임하려면 세대에서 걷어야 하는 비용 및 부담해야 하는 기타 비용은 세대당 얼마정도 예상하면 되나요?

하자처리를 위한 변호사 비용은 착수금이 없으며 하자진단비용을 비롯한 제 비용을 변호사가 선부담하고, 후불정산하는 개념으로 진행하므로 세대에서 비용을 걷으실 필요가 없습니다.

합의가 되는 경우 합의의 상대방이 부담하도록 유도하고 소송의 경우 판결금이 입금되면 여기에서 성공보수와 빌려드린 제 비용을 공제한 후 입주자대표회의에 남은 금액을 입금합니다.